La nueva ley de alquileres pasó desapercibida: hace más de 10 días que está vigente la reforma que prometió mejorarles la vida a los inquilinos, y por ahora tuvo escaso efecto sobre la oferta y los precios, por no decir nulo. Claro que hace falta un poco más de tiempo para evaluar su efecto -y para quitarle cuestiones estacionales-, pero por el momento quienes alquilan continúan en un limbo, que está cruzado además por el panorama electoral que aún no está resuelto.
Según la plataforma Zonaprop, por el momento no se ven cambios en la oferta y demanda en el sitio. Es decir, tanto propietarios como inquilinos todavía están esperando a ver qué pasa. Mientras tanto, la nueva norma establece prohibir alquileres en dólares, pero no hay un control efectivo de que eso suceda.
Ante la consulta de TN, fuentes del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat solamente remitieron a una web de denuncias en Defensa de Las y Los Consumidores, no específica para el tema alquileres, sino para cualquier tipo de bien o servicio fallido.
“La oferta no aumentó y tampoco va a aumentar”, dice Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades. “El propietario quedó muy resentido y con una muy mala experiencia con la ley anterior. Un departamento en el mercado está a $300.000 y hay contratos terminando en $90.000: la pérdida ha sido muy alta”, sigue.
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La nueva norma establece una duración de los contratos de tres años y una actualización semestral con el coeficiente Casa Propia, que toma el menor número entre la variación de los últimos 12 meses de la inflación y de los salarios. “Que el ajuste sea semestral no está mal, pero el índice nuevo no termina de cerrar; además, un contrato a tres años es largo plazo para muchos propietarios. Es por eso que por ahora los precios van a seguir aumentando por arriba de la inflación: porque los propietarios se quieren resguardar”, señala.
Para Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, tampoco va a haber más oferta en el corto plazo, pero por otros motivos. “No va a haber más oferta hasta que se resuelva la cuestión política, se regule el alquiler turístico, se regule la vivienda ociosa y se resuelva la macro economía (inflación/ salarios)”, dice, y suma: “No vale la pena reformar leyes si el mercado inmobiliario puede incumplirlas con la impunidad de una mafia. Ojalá algún día responda alguna pregunta el ministro de Hábitat, el verdadero responsable de la crisis habitacional de Argentina”.
Propietarios e inquilinos, una relación complicada
En definitiva, ¿existe alguna ley que hubiese dejado contentas a las dos partes? José Griselli, titular del Estudio Jurídico Griselli & Asociados, cree que no. “No hay ley de alquileres que satisfaga los intereses de ambas partes. En el actual contexto, teniendo a la locación como único medio del acceso a la vivienda, no va a haber ley que solucione este tema”, apunta.
Según su mirada, un propietario “no asume un riesgo enorme” y tener un inmueble es “una reserva de valor”. “En este contexto económico no todo el mundo está ganando y se están viendo aumentos de 180% en seis meses, sin firmar contratos y con herramientas jurídicas que colocan al inquilino en una situación muy insegura”, dice.
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En este momento, de acuerdo con Zonaprop, la relación alquiler/precio se encuentra en niveles similares a los del tercer trimestre 2017 y se necesitan 18.7 años de alquiler para recuperar la inversión, 27% menos de lo requerido un año atrás. En otras palabras, la rentabilidad está subiendo porque los precios de los nuevos contratos de alquiler aumentan por arriba de la inflación.
Un sistema de ajuste que no termina de cerrar
Lo disuasivo para el propietario, insiste Ibarra, es el esquema de la nueva ley en este contexto de alta inflación. Añade que los propietarios hubieran preferido “que el contrato venza cada dos años y que los ajustes sean cada cuatro meses”.
El problema también está, en parte, en la indexación. “El Coeficiente Casa Propia que se utilizará para ajustar contratos de vivienda particulares, en principio, no parece acompañar la economía real, lo cual genera incertidumbre, conflictividad y valores iniciales más altos. Fue creado para ajustar cuotas de créditos hipotecarios Procrear II y Casa Propia con tasas subsidiadas del Estado y no contratos entre privados, agobiados por la inflación”, dice Emilio Caravaca Pazos, de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).
Y agrega: “Casa Propia tiene en cuenta salarios solo al 90% en lugar del 100%. En segundo lugar, promedia salarios e inflación, y toma sólo en índice más bajo de ellos, dejando de lado el otro. Aún cuando bajara la inflación, todavía debería recomponerse el nivel de salarios para que el ajuste sea razonable para ambos contratantes”.
Difiere de Muñoz respecto de las soluciones para que haya más oferta y bajen los precios. “En primer lugar, disminución y control de la inflación. Luego, hacer del crédito hipotecario a tasas acordes una política de Estado y prioridad absoluta para que los argentinos accedan a su vivienda propia. Seguridad jurídica ante incumplimientos contractuales, abaratando las garantías y seguros de alquiler. Por último, desgravación impositiva de toda la cadena de valor de la construcción de viviendas generando incentivos para quien posee ahorros y los destine a la compra, construcción o refacción de inmuebles con destino casa habitación”, concluye.
