Enero arranca con un mal augurio para los inquilinos: mayores aumentos para los contratos de alquiler. En concreto, quienes hayan firmado su contrato de alquiler después de mediados del 2020 cuando se sancionó la nueva Ley de Alquileres y tienen la actualización anual en base al ICL registrarán aumentos de casi el 84%. Es decir que si todo el año pasado pagaban -por ejemplo- $70.000 mensuales sin contar las expensas, este año superarán la barrera de las tres cifras y pasarán a abonar $128.735,63 por mes.
“Si te toca el aumento de alquiler en la primera quincena de Enero, la suba será entre el 81,5% y el 83,5%”, detalla el economista Federico González Rouco. Mientras que la actualización para fin del mismo mes promediará el 85% y para fines de Febrero casi el 90%.
De todas formas, una realidad del mercado actual es que hoy son muy pocos los contratos regidos por la Ley de alquileres, porque en la práctica hay muchos contratos cerrados entre conocidos y en el segmento AB, la mayoría, en dólares.
Igual, como síntesis la realidad es que los contratos vienen aumentando en la misma línea que la inflación y a diferencia de hace un año, los propietarios que tienen departamentos vacíos priorizan a un buen inquilino que tal vez pague menos que a pedir precios desorbitados -según publica La Nación-.
En 2022 los nuevos contratos de alquiler acumularon una suba de 98,2%, la mayor desde el inicio de la serie en 2012, según el último informe de Zonaprop. Este aumento es levemente mayor a la inflación -que fue del 97%- y significativamente por encima (+18 p.p.) del ajuste de los contratos existentes (ICL, +80.6%).
A continuación, un detalle mes a mes de cuánto se actualizaron al año los contratos vigentes durante todo el 2022, según el ICL.
Enero: 52,21%
Febrero: 51,28%
Marzo: 51,67%
Abril: 53,66%
Mayo: 53,91%
Junio; 55,97%
Julio: 58,16%
Agosto: 60,96%
Septiembre: 64,67%
Octubre: 67,31%
Noviembre: 73,12%
Diciembre: 77,58%
En números, hoy el contrato de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires ronda los $77.899 mensuales, los de dos ambientes, los $92.941 y los de tres, $125.664, según el último relevamiento realizado por Zonaprop en el mes de Diciembre.
Hoy en día, Puerto Madero es el barrio más caro para alquilar donde se pide un precio medio de $180.448 por mes. Le siguen Palermo y Núñez con $111.656 y $106.790 mensuales respectivamente. En el extremo opuesto, los barrios más económicos son Floresta ($71.940 por mes), Liniers ($73.056 por mes) y Barracas ($73.389 por mes). En otro orden, el barrio porteño en el que los contratos registraron los mayores aumentos en el último año fue Boedo con 131,7%, seguido de La Boca (116,1%) y Villa Crespo (113,8%).
Respecto de la rentabilidad, Leandro Molina, el director de Zonaprop, detalla que la bruta anual en dólares ronda el 4,19%. “Hoy se necesitan 23,9 años de alquiler para recuperar la inversión, 26% menos de lo requerido un año atrás. La Boca y Villa Mitre se ubican como los mejores barrios para inversores que buscan renta”, detalla el especialista.
Además, a la hora de evaluar el presupuesto de un inquilino, se suma la incidencia de las expensas que en Enero enfrentarán la cuota de $24.000 que recibirán los encargados de edificios a raíz del bono de $134.000 a pagar en siete tramos. Hay que tener en cuenta la quita de subsidios a los servicios, que elevará las tarifas según el segmento al que pertenezca cada inquilino o propietario.
Cómo calcular el aumento del contrato
A partir de la Ley de Alquileres, el valor de los alquileres se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato. Estos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual. Hasta fines de Junio de 2020, antes de ser promulgada la Ley de Alquileres (27.551), el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y los ajustes, en general, acordados entre las partes, eran semestrales.
Otro de los cambios fue que el mes anticipado y el depósito de garantía que deben abonar los inquilinos no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. En tanto, el plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.
Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:
Encontrar el índice: Ingresar en el sitio web del Banco Central (http://bcra.gob.ar/), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, está la opción de verlo.
Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
Para conocer cuánto aumentará su alquiler, debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.
