La reforma de la Ley de Alquileres, vigente desde el 18 de octubre, agudizó las dificultades que enfrentan los inquilinos para poder alquilar. Encontrar un inmueble en oferta es una odisea, marcada por anuncios fugaces, interminables consultas y listas de espera. Y el desafío económico es cada vez más abrumador: el costo de acceso promedia $1.000.0000 para hacer un contrato, si es que el inquilino presenta una garantía privada.
En la ciudad de Buenos Aires, como en La Plata, Rosario o Córdoba capital alquilar se volvió cada vez más complejo. La disminución de la oferta de inmuebles provoca un constante aumento en los precios, en especial en situaciones de urgencia. Las mudanzas no admiten demoras y llevan a un fuerte encarecimiento de los contratos.
De la ley de Alquileres promulgada en junio de 2020 con respaldo del oficialismo se mantuvo la duración de los contratos en 3 años como punto central. El cambio más significativo fue la eliminación del Índice de Contratos de Locación (ICL) para los nuevos acuerdos, aunque este índice sigue usándose en contratos preexistentes con ajuste interanual. En cambio, los nuevos pactos se ajustan cada seis meses a través del coeficiente Casa Propia, una actualización basada en el indicador más bajo entre el promedio de inflación del último año y el 90% de la variación salarial en ese período.
A pesar de los beneficios que el coeficiente Casa Propia brinda a los inquilinos, los propietarios muestran resistencia a ofrecer contratos a largo plazo; los primeros contratos se están concretando los primeros en cuentagotas. Las agrupaciones de inquilinos continúan recibiendo consultas y denuncias relacionadas con propietarios e inmobiliarias que plantean demandas consideradas “abusivas”.
La problemática más acentuada sigue siendo la solicitud de incrementos de precios a lo largo de la duración del contrato (sobre todo los que están por ICL).
Además, se han observado casos en los que se establecen acuerdos directos al margen de las inmobiliarias, omitiendo los procedimientos que establece la normativa
Algunos propietarios solicitan incluso aumentos cuatrimestrales, argumentando que la inflación no les permite mantener actualizado el valor del alquiler, debido al ritmo que cobró la inflación hace ya varios meses.
Qué piden
La ley carece de significado real si no existe una entidad gubernamental encargada de supervisar y garantizar su cumplimiento. “Es desalentador ver cómo algunos individuos, que en teoría defendían los derechos de los inquilinos, continuaron apoyando un enfoque obsoleto. Afortunadamente, durante nuestras deliberaciones en el Senado de la Nación, logramos que nos escucharan y se modificara el índice. La situación del hábitat se vuelve cada vez más compleja. Es esencial reconocer la magnitud de este desafío antes de que las consecuencias se tornen irreparables”, explicó Diego Fernández Camillo, de la Asociación Platense de Inquilinos y del Movimiento Nacional Inquilinos, a Infobae.
Además, señalan que desde la implementación de Casa Propia, algunos propietarios han optado por destinar sus propiedades al alquiler tradicional, especialmente en regiones del interior del país y en la provincia de Buenos Aires.
Natalia Ranzuglia, miembro de Inquilinxs Tres de Febrero Red de Inquilinas Bonaerenses y del Movimiento Inquilino Nacional, señaló a Infobae que “desde la aprobación de la modificación de la Ley de Alquileres, hemos notado una marcada disparidad entre los propietarios que alquilan de manera particular. Algunos de ellos ven en el aumento semestral una manera de mantener sus ingresos actualizados en relación con la inflación. Por otro lado, se han reportado denuncias contra inmobiliarias, en especial aquellas que ostentan un dominio casi monopólico, por intentar establecer contratos fraudulentos, incluyendo prórrogas que incumplen la ley, aumentos trimestrales y contratos comerciales en situaciones destinadas a vivienda, entre otros casos”.
:quality(85)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/infobae/KMZHKE2XKBE5XBKMKJ6TASNOJQ.jpg%20420w)
Un tres ambientes en CABA. Hay muy poca oferta y todos superan los $250.000 mensuales y en los barrios más caros trepan hasta los $450.000 al mes
En la actualidad, en el Gran Buenos Aires, no se encuentran departamentos disponibles por menos de $140.000 al mes, mientras que en CABA el alquiler de un 3 ambientes supera los $250.000 mensuales y en los barrios más exclusivos puede alcanzar los $450.000, cifras inaccesibles para un trabajador con un salario promedio.
Qué falta
Especialistas y defensores de los derechos de los inquilinos en Argentina consideran que la reforma implementada no es suficiente para abordar el déficit habitacional.
Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, resaltó que si bien la modificación de la ley proporciona ventajas fiscales para los propietarios que optan por el alquiler tradicional, existen carencias en otras áreas. Como ejemplo apuntó “ausencia de herramientas como el crédito hipotecario sostenible. Esto impediría que numerosos inquilinos con capacidad de adquirir su propia vivienda dejen de pagar alquileres”.
Los inquilinos plantean la necesidad imperante de contar con datos y estadísticas con el fin de mejorar el acceso a la vivienda. Argumentan que es crucial disponer de información precisa y transparente.
“Para obtener estos datos, debemos establecer un órgano gubernamental con poder de supervisión, que impida que terceros sigan utilizando el mercado inmobiliario para lavar dinero y manipular los precios. Sin abordar estas cuestiones fundamentales de raíz, una Ley de Alquileres no podrá resolver los desafíos que enfrentamos. A lo largo de los años, ciertos actores favorecieron a aquellos que especulan y concentran la propiedad de viviendas en el país, algunos incluso intentaron monopolizar el mercado de alquileres. Aunque no hace falta mencionar nombres, es evidente que este problema trasciende la ideología política y afecta a varios actores”, añadió Fernández Camillo.
:quality(85)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/infobae/G3IUFZCSEZAYTI32KCX7XL7RXU.jpg%20420w)
Los primeros contratos a través del ajuste semestral bajo el coeficiente Casa Propia se están celebrando, son muy pocos desde que entró en vigencia la reforma de la ley el 18 de octubre último
Una idea de las agrupaciones de inquilinos es que el próximo gobierno nacional establezca una “Secretaría Nacional del Alquiler”, que reúna a pequeños propietarios y les brinde asistencia en la administración de un conjunto de viviendas destinadas al alquiler a precios justos, aliviando ciertas cargas impositivas. Esta propuesta está en línea con lo contemplado en la normativa actual que aborda este enfoque a través del Alquiler Social y nunca se logró ejecutar desde junio de 2020.
“Además, sería conveniente convocar a los propietarios de viviendas dispuestos a contribuir a la solución. El Estado podría administrar una porción de estas propiedades, y así, incluso si solo un 25% de los trabajadores que actualmente alquilan pudieran acceder a una vivienda propia a través de créditos hipotecarios indexados al salario. A mi parecer, existen muchas propiedades desocupadas, ¿no es así?”, amplió Fernández Camillo.
El consenso general es que hace falta una política habitacional sólida que incluya programas integrales. Abarcaría iniciativas destinadas a facilitar que los sectores vulnerables tengan acceso a alquileres de viviendas dignas, además de proporcionar créditos a la construcción de viviendas destinadas tanto al alquiler como a la compra.
Botana aconseja enfáticamente a los inquilinos que intenten firmar nuevos contratos de alquiler con una duración de tres años, pero reconoció que las opciones son limitadas, por la escasez de propiedades disponibles y la prevalencia de prórrogas contractuales. “Sin embargo -concluyó- tras la implementación de la reforma de la ley, se espera que, con el tiempo, más propietarios opten por beneficiarse de incentivos fiscales y vuelvan gradualmente a poner sus propiedades en el mercado de alquiler tradicional y en moneda local”.
