Comprar una vivienda utilizando un crédito hipotecario es un proceso que requiere detalle y planificación. Para comenzar, es esencial disponer de ahorros suficientes que complementen el préstamo necesario para la adquisición del inmueble y cubrir los gastos asociados a la transacción.
La reintroducción de los créditos hipotecarios en UVA generó un aumento significativo en las consultas (se realizaron más de 250.000 hasta junio) en más de 20 bancos que los ofrecen, tanto para la compra de viviendas como para construcción, ampliación o refacción. Sin embargo, el contexto económico, sumado a los más de cinco años sin otorgar este tipo de créditos, desaceleró el proceso, afectando el ritmo de atención y las líneas de crédito en las entidades bancarias.
Pero desde agosto se observa un proceso más notorio de compra de inmuebles, tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires, con más de 1.300 operaciones en ambos distritos. Con todo, el fenómeno aún es incipiente.
En el proceso de compra de una vivienda a través del financiamiento bancario hay varias etapas que deben seguirse para tener éxito.
Primeros pasos
Según el Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario Porteño, uno de los primeros pasos es elegir una entidad bancaria confiable que ofrezca las mejores condiciones para el crédito. “Una vez elegido el banco, el interesado debe solicitar una precalificación crediticia”, indicó Miguel Chej Musse, coordinador del Observatorio.
Además, es clave evaluar la situación financiera: analizar el ingreso mensual y los gastos para determinar si se puede asumir el compromiso.
“Que el pago mensual del crédito no exceda entre el 30% y el 35% de los ingresos de la persona o familia. Este aspecto dependerá mucho del tipo de trabajo del solicitante, ya sea en relación de dependencia, autónomo o monotributista”, recomendó Ibarra.
Ejemplo práctico
En el barrio de Belgrano, según un informe de Reporte Inmobiliario, el precio del metro cuadrado es de USD 2.247, lo que equivale a USD 96.621 para un departamento estándar. Para una operación de este tipo, el monto que una entidad financiera podría prestar sería de $93.480.818, mientras que la cuota inicial rondaría los $548.502 mensuales.
Además, el ingreso mensual necesario para acceder a este crédito hipotecario sería de $2.194.008, con un anticipo de USD 24.155, equivalente al 25% del valor de la propiedad. También es necesario contar con un refuerzo adicional para cubrir la comisión inmobiliaria, que promedia entre el 3% y 4%, así como los costos de la hipoteca y otros gastos.
Durante la selección de la vivienda, es recomendable contar con un corredor inmobiliario matriculado, ya que agiliza el proceso y genera confianza entre las partes
Por lo tanto, quien tome un crédito, además del anticipo del 25%, deberá disponer de un 5% a 7% adicional para completar todos los gastos.
Requisitos y documentación
Los requisitos varían entre bancos, aunque hay similitudes. El solicitante debe ser un trabajador formal (en relación de dependencia, autónomo o monotributista), con antigüedad laboral mínima y acreditar ingresos suficientes.
Además, es recomendable contar con un corredor inmobiliario matriculado para agilizar el proceso y brindar seguridad.
Entre los documentos necesarios están el DNI, comprobante de ingresos, escritura de dominio del inmueble, y planos municipales.
- Tener antigüedad laboral mínima según el tipo de trabajo.
- Demostrar ingresos suficientes.
- La propiedad debe ser apta para la garantía hipotecaria.
- Comprobante de ingresos (recibos de sueldo o certificación de ingresos para autónomos).
- Escritura de dominio del inmueble.
- Planos municipales y reglamento de copropiedad en propiedades horizontales.
- Constancia de CUIL–CUIT–CDI.
Para quienes trabajan en relación de dependencia es necesario contar con una continuidad laboral mínima de un año. Además, deben presentar los últimos tres recibos de haberes (o de jubilación/pensión) y un certificado de empleo, validado por una entidad bancaria o un escribano público.
En el caso de los trabajadores autónomos, se requiere una antigüedad mínima de un año en la actividad y constancia de inscripción en la AFIP, junto con los últimos tres comprobantes de pago. También es necesario presentar una certificación de ingresos netos emitida por un contador público con firma legalizada y los últimos tres comprobantes de pago del Régimen de Autónomos/as y del Impuesto a los Ingresos Brutos.Desde que se recorre la vivienda apta crédito hasta la posesión se estiman unos 90 días en todo el proceso para comprar con crédito hipotecario (Imagen Ilustrativa Infobae)
Para los monotributistas, se solicita una antigüedad mínima de un año, la constancia de inscripción al monotributo y los últimos tres comprobantes de pago tanto del régimen simplificado como del impuesto a los Ingresos Brutos o su constancia de exención.
Factores clave para la precalificación
La precalificación bancaria se basa en los antecedentes crediticios, capacidad de pago y la situación legal del inmueble.
“Un aspecto determinante es que la cuota no supere el 25% de los ingresos del solicitante”, explicó Chej Musse.
Los bancos también exigen que la propiedad esté libre de embargos u otras restricciones legales.
Gastos adicionales
El proceso de obtención de un crédito incluye costos como seguros de vida e incendio, además de gastos notariales.
“Conocer estos detalles es vital para la planificación efectiva de un préstamo hipotecario”, señaló Chej Musse.
Consejos
Es importante comparar las diferentes opciones que ofrecen los bancos en cuanto a tasas de interés, plazos y comisiones.
Además, es recomendable solicitar una preaprobación del crédito para tener una idea clara del monto disponible. Ibarra agregó: “Esto permite ajustar la búsqueda de la vivienda al presupuesto y muchos bancos ya ofrecen este trámite online”.
Escenario y elección de la vivienda
Definir el tipo de vivienda y su ubicación es vital. Decidir si se necesita una casa o departamento, cuántos ambientes, y considerar el monto de las expensas si es una propiedad horizontal. “En tiempos de incertidumbre económica, muchos compradores priorizan unidades con bajas expensas”, añadió Ibarra.El pago mensual del crédito no debe exceder entre el 30% y 35% de los ingresos del solicitante, dependiendo del tipo de trabajo, ya sea en relación de dependencia, autónomo o monotributista.
Además, es fundamental considerar gastos adicionales como impuestos, honorarios inmobiliarios, y costos de mudanza. Incluir estos factores en el presupuesto inicial ayuda a evitar sorpresas inesperadas en el proceso de compra.
Condiciones del mercado y tasas de interés
Las condiciones del mercado inmobiliario y las tasas de interés son factores clave al tomar un crédito hipotecario. Si hay alta demanda y poca oferta, los precios tienden a subir, encareciendo la adquisición.
Chej Musse, precisó, que “si la oferta supera la demanda, los precios pueden ser más competitivos, ofreciendo una buena oportunidad para comprar. En este contexto, es esencial aprovechar momentos en los que el metro cuadrado tiene un valor bajo”.
En un entorno inflacionario, las cuotas iniciales pueden ser más accesibles, aunque luego podrían subir. “Es crucial que los compradores evalúen su capacidad de pago a largo plazo, ya que si la inflación supera el aumento de ingresos, pueden surgir dificultades”, concluyó Ibarra.
