El 30 de junio de 2020 comenzó a regir la Ley de Alquileres, que sigue vigente y que que generó debates e incluso amagues por parte del Gobierno nacional de dejarla en suspenso, derogarla o reformularla en el Congreso.
Hasta el momento, todos los intentos quedaron en nada. A tres años de su existencia, su efecto sobre los precios muestra lo perjudicial que resultó para los inquilinos, los alquileres aumentaron alrededor de 140 puntos porcentuales por encima de la inflación en la ciudad de Buenos Aires, y otras plazas del país. En el mismo período, la suba de precios acumuló 441%, una cifra récord para los últimos 30 años, según publica Infobae.
Un informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba confirmó que pese al alto nivel de la inflación, los precios de alquileres la superaron. En las ciudades más importantes de la Argentina, el incremento de los alquileres osciló entre 522% y 580% en tres años.
La ciudad de Buenos Aires registra los peores resultados, con subas del 580% entre julio de 2020 y junio actual (139 puntos por sobre de la inflación).
Para los cálculos se tomaron como referencia los alquileres promedio de departamentos de dos ambientes en los principales centros urbanos del país informados por la plataforma Zonaprop. Se proyectaron sus valores a junio actual de acuerdo con la evolución del ICL informado por el Banco Central.
El subdirector del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba, Fabio Ezequiel Ventre, destacó que la Ley de Alquileres cambió las reglas de juego e impactó en la oferta por regulaciones ilógicas e innecesarias, como los contratos a tres años y un método de ajuste a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) en un contexto inflacionario super alto que perjudicó tantos a inquilinos como propietarios.
“A los primeros por aumentos cada vez más elevados cuando deben actualizar su importe de manera interanual y a los dueños porque con una inflación de más del 100% interanual el pago con precio congelado por un año erosiona el valor inicial y no termina siendo rentable, por esta razón, muchos prefirieron poner sus inmuebles en venta en vez de alquilarlo”, aseguró.
El Gran Buenos Aires (GBA) ocupa el segundo lugar, con alzas de hasta 568% en la zona norte (127 puntos sobre la inflación) y 558% en la zona oeste/sur del GBA (117 unidades por encima del nivel general de precios).
En Córdoba, los precios subieron hasta 534% (93 puntos por encima de la inflación acumulada en tres años) y, en Rosario, 522% (+81 puntos).
Antes de la ley y su efecto posterior
Los datos contrastan con los tres años previos a la sanción de la ley en vigencia. Entre julio de 2017 y junio de 2020 la inflación fue del 188% y los alquileres subieron por debajo: en CABA se incrementaron 149 puntos en el período; en el GBA hasta 132 y en Rosario, 100 puntos.
Córdoba fue la ciudad con un alza más alta en este periodo, de un 152%, pero aun así quedó 36 puntos debajo de la inflación.
Los resultados revelan el efecto negativo de regular en exceso un mercado que, además, mostraba un desempeño favorable para los inquilinos (principal argumento utilizado para modificar la Ley vigente hasta mediados del 2020).
El Estado debe eliminar intervenciones y regulaciones innecesarias ya que generan distorsiones y perjudican el agregado al sector productivo y a todos los argentinos, coinciden expertos del segmento inmobiliario.
Ventre agregó que para que la situación cambie es vital que vuelva a crecer la oferta pero no será fácil aunque se reformulen los puntos más polémicos de la actual normativa: volver a dos años de contratos y ajustes semestrales y libres entre partes.
“La incertidumbre electoral y las elecciones hoy no ayudan, muchos dueños esperaran que frente político gane en octubre o noviembre. Pero es esencial cambiar la ley para que la situación revierta la tendencia actual para beneficio de ambas partes que concretan un alquiler (propietarios e inquilinos). Para ello es necesario quitar indexaciones, algo que en un contexto inflacionario como el que viene atravesando la Argentina no benefició nada. Lo ideal sería volver a ajustes libres entre partes, algo que podría volver a equilibrar oferta y demanda”, concluyó el experto.
Por su parte, Inquilinos Agrupados realizó una evolución de precios por ley, la del mercado y por inflación, señalando que si la ley de alquileres se cumplieran, los precioso estrían muy por debajo de lo que están hoy.
Para ello, tomaron un departamento de dos ambientes que en julio del 2020 costaba $17.697. Con la actualización de la ley, el precio incrementó en julio de 2021 un 41%, por lo que aumentó a $24.953. Ya para julio del año pasado, el aumento fue de 58% alcanzando a $39.646.
“Durante el primer contrato por ley, el aumento total por ICL fue del 123% desde julio 2020 a julio 2023”, indicaron.
Finalmente, Inquilinos Agrupados manifestó que si existiera la intervención del Estado en la regulación de precios de alquileres, los precios serían otros.
